El Ayuntamiento de Glenwood Springs votó el jueves a favor de una contribución de $1.5 millones del fondo municipal de vivienda para trabajadores 2C para ayudar a los residentes de Mountain Mobile Home Park a formar una cooperativa y comprar el terreno donde se encuentran sus viviendas.

El parque de 40 unidades, ubicado junto a la Autopista 6, junto a Bighorn Toyota, fue recientemente puesto a la venta por $4.5 millones. Más de la mitad de sus residentes ganan menos del 20% del ingreso medio de la zona, según Kevin Reyes, Gerente de Desarrollo de Vivienda de la ciudad.

Si un inversor privado lo adquiere, Reyes advirtió que el parque podría enfrentar importantes aumentos de alquiler o una remodelación. Actualmente, no existen protecciones de zonificación ni restricciones de escritura para evitar ninguno de los dos escenarios.

“Para evitar ese resultado, los residentes formaron una cooperativa y están trabajando con Thistle, una organización sin fines de lucro de la Vertiente Occidental,” dijo Reyes durante la reunión. “Su objetivo es convertir el parque en lo que se conoce como una comunidad de propiedad de los residentes.”

Bajo este modelo—a menudo conocido como ROC—los residentes siguen siendo propietarios de sus casas móviles individuales, pero obtienen la propiedad colectiva del terreno a través de una estructura cooperativa. Votan en las decisiones del parque, eligen una junta directiva y trabajan con la administración de propiedades de terceros y ofrecen apoyo de capacitación para garantizar operaciones estables a largo plazo.

Una carrera contra el reloj

Los $1.5 millones en fondos municipales ayudarían a cerrar una brecha financiera en la adquisición y a garantizar la asequibilidad a largo plazo. La compra debe finalizarse antes del 5 de agosto, según la ley de “oportunidad de compra” de Colorado, que otorga a los residentes de parques de casas móviles 120 días para igualar cualquier oferta de terceros cuando su parque esté a la venta.

Según Elizabeth Cheney, gerente de impacto de cartera de Thistle, 38 de los 40 hogares del parque ya se han unido a la cooperativa, ahora formalmente llamada Cooperativa Glen Valley. Esto supera el umbral de participación del 80% de Thistle para apoyar las conversiones a ROC.

“Esto es un gran paso adelante,” declaró Cheney al consejo. Es una iniciativa completamente voluntaria. Me he reunido con la junta de Glen Valley cada semana durante las últimas 15 semanas. Están dando un paso al frente porque les importa preservar su comunidad.

Cheney y su colega Tim Townsend explicaron que Thistle opera como proveedor certificado de asistencia técnica bajo la red ROC USA—la única organización sin fines de lucro del país que ofrece financiamiento y apoyo específicos para comunidades de casas móviles propiedad de residentes.

Thistle y ROC USA Capital proporcionan modelos de estatutos, modelos financieros y opciones de préstamos a bajo interés. La contribución propuesta por la ciudad funcionaría como un préstamo condonable, ayudando a reducir los alquileres mensuales de los lotes para los residentes al compensar las deudas con intereses más altos.

Protegiendo la asequibilidad

Los miembros del consejo expresaron un amplio apoyo a la idea, pero dedicaron más de dos horas a analizar la estructura del acuerdo, los riesgos financieros y la sostenibilidad a largo plazo.

“Creo que es una gran idea,” dijo el concejal David Townsley. Pero debemos ser cuidadosos. Estamos usando dinero público y debemos asegurarnos de saber exactamente cuál es el rendimiento—y de que esté protegido.

El concejal Ray Schmahl, quien finalmente votó en contra de la moción, dijo que le preocupaba la posibilidad de problemas futuros y la falta de garantías.

“Es difícil,” dijo Schmahl. “Intentamos afirmar que, con este mecanismo, mantendremos el mundo como está ahora dentro de 30 años. Pero no sabemos qué pasará. Confiamos en que funcione.”

Los representantes de Thistle reconocieron que no todas las conversiones de ROC han tenido éxito. Dos comunidades en Cañon City incurrieron en incumplimiento de pago tras un colapso en la participación de los residentes y la rendición de cuentas financiera. En respuesta, Thistle elevó su umbral de participación del 51% al 80% para garantizar la viabilidad a largo plazo.

Townsend enfatizó que Glen Valley ya ha superado esa marca.

“Desde el principio, los residentes se han adueñado del proceso,” dijo. “Y seguimos capacitándolos y apoyándolos no solo durante el cierre, sino durante años después.”

Protecciones y condiciones de la ciudad

El personal municipal, incluyendo a Reyes y a la directora de Desarrollo Comunitario y Económico, Hannah Klausman, informó al consejo que la contribución de la ciudad se estructuraría con garantías legales. El abogado municipal, Karl Hanlon, indicó que el personal podría redactar una restricción de escritura o un mecanismo similar que exija que el parque permanezca como propiedad de los residentes y ocupado por sus propietarios a perpetuidad—condiciones que se extenderían más allá de los 30 años de vigencia del préstamo.

“Si disuelven la cooperativa o la venden a un inversor externo, el préstamo vence,” declaró Hanlon. “Esto no es solo una donación. Es un préstamo condonable sujeto a condiciones claras y exigibles.”

El consejo también debatió la posibilidad de incluir una preferencia de vivienda para trabajadores en el acuerdo final. Si bien 22 de los 40 hogares actuales ya incluyen trabajadores de Glenwood Springs, los concejales enfatizaron la importancia de alinear la inversión con la intención original de la medida electoral 2C, que financia proyectos destinados a apoyar los objetivos de vivienda para trabajadores de la ciudad.

“Si se trata de financiación para viviendas para trabajadores, debemos asegurarnos de que sean, de hecho, para nuestros trabajadores,” declaró la concejal Erin Zalinski.

Hanlon y Reyes indicaron que la ciudad podría incluir cláusulas en las condiciones del préstamo que prioricen a los futuros compradores que vivan o trabajen en Glenwood Springs, así como informes anuales y verificaciones de cumplimiento similares a los requeridos para otros proyectos financiados por el programa 2C, como Canyon Vista (anteriormente Glenwood Gardens) y el desarrollo L3.

Detalles financieros

La contribución municipal de $1.5 millones se dividirá en dos plazos. El primero, de hasta $750,000, se desembolsará al cierre o cerca del cierre. El segundo estará disponible no antes de septiembre, cuando se espera que haya ingresos adicionales del programa 2C. Thistle confirmó que la cooperativa solicitará un préstamo puente a corto plazo para cubrir el costo total del cierre, el cual se reembolsará una vez que se emita el segundo tramo de la ciudad.

El informe financiero pro forma del proyecto, incluido en los documentos del consejo, estima un aumento promedio en el alquiler de los lotes de $135 al mes para los residentes, considerando la contribución total de la ciudad, en comparación con aumentos mucho mayores con la propiedad a precio de mercado.

La inversión por unidad de la ciudad, de aproximadamente $37,500, se compara favorablemente con otros proyectos 2C. Según Klausman, los subsidios para unidades similares en Canyon Vista y los apartamentos L3 cerca de Glenwood Meadows han alcanzado hasta $150,000 por hogar.

“Esta es una excelente oportunidad en el mercado actual,” declaró el concejal Sumner Schachter. “Estamos logrando asequibilidad, propiedad y estabilidad a largo plazo, y esto está siendo liderado por los propios residentes.”

Próximos pasos

La moción para proceder con la contribución de $1.5 millones fue aprobada por 6 votos a 1, con el voto en contra de Schmahl. Schachter presentó la moción, que incluía disposiciones para que el personal redactara y devolviera los documentos finales para la aprobación del consejo.

El residente Sam Sullivan, presidente de la Cooperativa Glen Valley, agradeció al consejo su apoyo.

“Cuando supimos que nuestro parque estaba en venta, nos sentimos estresados y asustados,” dijo Sullivan. “Estos fondos ayudarán a mantener unida a nuestra comunidad y a que la gente conserve sus hogares. Nos encanta estar aquí y estamos agradecidos por la oportunidad.”

Se espera que el consejo presente los acuerdos legales finales en junio o principios de julio, antes de la fecha de cierre programada para el 5 de agosto.