Proyecto piloto para poner el parque de casas móviles de Glenwood Springs en manos de los residentes se encuentra entre los esfuerzos locales para preservar los últimos bastiones de asequibilidad de vivienda | PostIndependent.com
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Proyecto piloto para poner el parque de casas móviles de Glenwood Springs en manos de los residentes se encuentra entre los esfuerzos locales para preservar los últimos bastiones de asequibilidad de vivienda

Felix Jimenez afuera de su casa en 3 Mile Mobile Home Park en el extremo sur de Glenwood Springs.| John Stroud/Post Independent
John Stroud/Post Independent

A Felix Jimenez le gusta la pequeña porción de paraíso que él y sus vecinos han mantenido en la franja sur de Glenwood Springs, y le gustaría que se conserve así.

Jimenez ha sido residente por 35 años del 3-Mile Mobile Home Park, de 20 unidades, ubicado justo arriba del estrecho cañón de Midland Avenue, adyacente al parque de casas rodantes The Hideout.

El entorno boscoso con 3 Mile Creek en medio ha sido un patio de juegos y un hogar para sus propios hijos y ahora para sus nietos.



A lo largo de los años, él y su familia obtuvieron tres espacios arrendados en el parque y erigieron casas móviles para la extensa familia Jimenez.

“A los niños les encanta jugar en el bosque a lo largo de la zanja de riego, y hay un sendero pequeño y agradable allí,” dijo Jimenez, señalando la empinada cresta que se eleva justo al sur del parque.



“Me encanta cómo los árboles lo cubren, y a veces es solo un pequeño paseo agradable. Ha sido un gran lugar para que crezcan.”

Ahora, con 65 años y con un pequeño negocio de administración de propiedades, incluido el cuidado del parque de casas móviles para los propietarios, los herederos de la familia Ben Krueger, Jimenez espera jubilarse felizmente justo donde viven todos esos recuerdos.

Trabajando con la nueva Corporación de Desarrollo Comunitario de Roaring Fork (Roaring Fork Community Development Corporation), un brazo de la organización sin fines de lucro de justicia social con sede en Carbondale, Manaus, ese sueño ahora tiene una buena oportunidad de convertirse en realidad.

Como informó por primera vez Aspen Journalism, el 30 de noviembre, el grupo puso el parque de casas móviles bajo contrato por $2.4 millones, con la idea de transferir eventualmente la propiedad del terreno a los propietarios de casas móviles residentes.

Los vendedores son los hijos adultos del difunto Ben Krueger, un antiguo residente de Vail Valley que era dueño del parque desde principios de la década de 1980. La venta está programada para cerrar el 30 de abril, con un plazo de tres a cinco años para venderlo a los residentes a un precio reducido.

Krueger ya había estado en conversaciones con Jimenez y otros residentes para tratar de encontrar una solución. Los hijos Bern, John y Karl Krueger y su hija Celynn ahora están trabajando para intentar que algo suceda. John Krueger dijo en el artículo de Aspen Journalism que sería difícil hacerlo sin el respaldo de una organización como Manaus.

El director ejecutivo de Manaus, Sydney Schalit, dijo que el modelo de “intervención” o “puente” podría servir como piloto para la posible compra/reventa de algunos de los otros 55 parques de casas móviles que existen entre Parachute y Aspen.

Muchos de esos parques, que varían en tamaño desde menos de 20 espacios hasta casi 300, están amenazados con el potencial de una futura remodelación si se venden a compañías de capital privado fuera del estado, o aumentos significativos en los alquileres de espacios si los parques se mantienen.

Una nueva ley estatal otorga a los propietarios de parques de casas móviles los primeros derechos cada vez que un parque sale al mercado, pero las presiones del libre mercado pueden hacer que eso sea imposible, dijo Schalit.

“Cada vez que un parque sale a la venta, los residentes pueden sacarlo adelante, lo cual es increíble cuando sucede,” dijo. “Pero eso no significa que no vayan a tener una competencia de libre mercado realmente dura, que por supuesto es a lo que se enfrentan.

“Nuestro pensamiento fue, ¿por qué no tratamos de aprovechar nuestras capacidades sin fines de lucro y nos dirigimos a los propietarios de estos parques antes de que vayan al mercado y les pedimos que nos los vendan a un valor justo? Luego podemos controlar a quién se lo vendemos.”

Manaus también está trabajando con Aspen Valley Land Trust para convertir los siete acres de tierra sin desarrollar en la ladera en un contrato de conservación, lo que podría ayudar a reducir el precio de venta a los residentes por los espacios del parque.

Jimenez dijo que los residentes del parque aún están aprendiendo sobre los detalles de la propuesta y algunos de los posibles obstáculos regulatorios.

“Muchos de los vecinos están realmente entusiasmados con esto, pero algunos todavía desconfían,” dijo. “Todos queremos ser muy claros sobre cuáles son los pasos y cómo se verá en términos de precio. Todavía lo estamos discutiendo.”

Pero la perspectiva de poder asegurar un contrato de arrendamiento razonable en sus espacios de parque por el momento, y eventualmente ser dueños de la tierra debajo de sus casas móviles es atractiva, dijo Jimenez.

“Sé que hay algunas entidades grandes que vienen y miran estos parques y se los tragan,” dijo. “Me gustaría prevenir eso.”

Estudios de caso

Los parques de casas móviles en el valle de Roaring Fork y que se extienden a lo largo del valle del río Colorado en el condado de Garfield son el hogar de aproximadamente 15.000 a 20.000 residentes que viven en unas 3.000 casas, dijo Jon Fox-Rubin, quien ahora dirige el proyecto de innovación de vivienda para Manaus.

Durante los últimos meses, otro derivado de Manaus, Mountain Voices Project, ha estado trabajando con Kaiser Permanente y sus Socios en Evaluación e Investigación (PiER) para evaluar la legislación estatal del 2020 y 2022 destinada a preservar los parques de casas móviles en Colorado.

Tres de los parques de casas móviles más grandes del condado de Garfield — Cavern Springs cerca del desvío de CMC al sur de Glenwood Springs, Apple Tree Park cerca de New Castle y Cottonwood Park en las fueras de Rifle — son parte de un estudio de caso para determinar el potencial de propiedad futura de los residentes, o para mantenerlos como opciones de vivienda asequible a largo plazo.

“Algunos de los líderes de nuestra comunidad han estado trabajando para realizar encuestas e iniciar algunas conversaciones con las personas que viven en esos parques,” dijo Fox-Rubin en una entrevista a principios de este otoño. “Muchas de las personas propietarias de los trailers sienten que es un lugar estable a largo plazo para vivir, pero a menudo no saben cuán vulnerables son a un nuevo inversionista que compra el parque e intenta aumentar las rentas.”

Dos de esos parques, Apple Tree y Cavern Springs, han adquirido nuevos dueños en los últimos años, y junto con el cambio en la administración han llegado nuevas reglas y regulaciones, así como aumentos significativos en los alquileres de espacios.

“Sabemos que hay formas de mercado para resolver este rompecabezas, pero todavía no estamos allí como estado,” dijo Fox-Rubin. “La idea es comenzar a crear conciencia y proponer otros modelos para ayudar a estos residentes antes de que sus parques salgan al mercado.”

Esfuerzos anteriores

Manaus había intentado facilitar un trato para que los residentes hicieran una oferta de $12 millones en Cavern Springs Park, pero finalmente fueron superados.

Los parques más grandes pueden aprovechar organizaciones financieras como Thistle ROC (comunidades cooperativas propiedad de los residentes), con sede en Boulder. Los parques más pequeños, como 3 Mile, no califican.

Es por eso que tener una organización sin fines de lucro como Manaus como intermediario puede ser el futuro para este y otros parques más pequeños en Colorado.

Otro intento de facilitar una compra de residentes de $6 millones en el Roaring Fork Mobile Home Park en Basalt, utilizando Thistle ROC, no se concretó debido a problemas con su ubicación en una llanura aluvial y propenso a inundaciones, dijo Fox-Rubin.

“A pesar de que la ciudad de Basalt trató de avanzar con un plan de manejo de inundaciones, la única forma en que podrían haberlo financiado es si mitigaran todos los problemas de las llanuras aluviales, lo que iba a ser increíblemente costoso,” dijo.

Además, 17 de los remolques habrían tenido que eliminarse esencialmente debido a que estaban situados en la llanura aluvial y porque no había espacio para acomodarlos en otro lugar del parque.

El parque finalmente se vendió a un inversionista privado, pero a través de un acuerdo con el condado de Pitkin, las rentas del espacio del parque al menos tienen un tope, dijo Fox-Rubin.

Sin embargo, sin tales restricciones, los alquileres pueden volverse fácilmente inasequibles. Y, debido a que muchas de las casas móviles son demasiado viejas, no se pueden mover a otro parque, incluso si hubiera un espacio disponible.

“A pesar de todas estas nuevas leyes en Colorado, no hay nada que limite la rapidez con la que los propietarios aumentan el alquiler, o que sea razonable,” dijo.

Felix Jimenez revisa la bomba del sistema de agua en 3 Mile Mobile Home Park en el sur de Glenwood Springs, donde es el administrador residente de la propiedad.| John Stroud/Post Independent
John Stroud/Post Independent

Perspectivas a futuro

Manaus tiene como objetivo tratar de preservar cinco parques en el área en cinco años, y la compra planificada de 3 Mile Park podría ser el modelo, dijo Schalit.

La clave es tener vendedores dispuestos, como los Krueger que querían honrar los deseos de su padre de entregar algún día el parque a los residentes.

“Todos están realmente interesados en preservar la comunidad y provienen de una familia que trabaja en diferentes niveles de desarrollo, construcción y bienes raíces,” dijo Schalit. “Tenían un muy buen concepto de lo que podría ser esa propiedad y cómo un desarrollador podría verla.”

Para tener éxito, se necesita la aceptación tanto de los propietarios del parque como de los residentes que finalmente se convertirán en propietarios, dijo Schalit.

El período de transición también podría ganar algo de tiempo para abordar algunos de los problemas con 3 Mile y otros parques, que a menudo tienen problemas de infraestructura. Por ejemplo, en 3 Mile, si bien la zanja de riego que fluye por encima de las casas es un buen servicio, también puede ser una preocupación si explota, dijo.

Además de la necesidad de recaudar $250.000 en financiamiento durante los próximos cuatro meses para asegurar el trato, también habrá otros desafíos para armarlo todo, admitió Schalit.

Manaus está buscando asegurar dos préstamos, incluido uno de la Autoridad de Financiamiento de la Vivienda de Colorado (Colorado Housing Finance Authority), y recurrirá a los donantes para ayudar a asegurar el financiamiento, dijo.

Fox-Rubin dijo que las transacciones que involucran viviendas individuales aún se permitirían durante el período intermedio después de que Manaus tome posesión, pero que intentarían trabajar con los residentes actuales para que se queden y sean parte de la transferencia final.

“Es un poco arriesgado, pero es menos riesgoso que comprar cualquier parque de casas móviles que podría venderse a un comprador del mercado libre,” dijo. “Creo que también podemos explorar algunas cosas diferentes mientras lo poseemos, como trabajar con otras organizaciones sin fines de lucro para analizar otros problemas que podrían ser valiosos para los residentes, como actualizaciones de eficiencia energética, mitigación de incendios… ese tipo de cosas que a menudo se posponen cuando no sabes lo que te depara el futuro.”

Jimenez dijo que odiaría ver que algo que no sea su vecindario de 35 años se desarrolle en el sitio.

“Sé que habrá algunas regulaciones y todas esas cosas con las que tienes que lidiar,” dijo. “Pero vamos a hacer lo que sea necesario para que suceda.”

Traducción por Edgar Barrantes. Puedes contactar al Editor Gerente Interino del Post Independent y Reportero Sénior John Stroud en jstroud@postindependent.com o al 970-384-9160.


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